Trovare il mutuo
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 Il mutuo è un contratto che regola il prestito di denaro da una banca ad un privato per l’acquisto (o la ristrutturazione) di una casa: quest’ ultimo dovrà rimborsare alla banca il capitale ricevuto in prestito oltre a corrispondergli i relativi interessi maturati.
Il ciclo di vita del mutuo può essere divisa in 3 fasi:
Fase di richiesta del mutuo alla banca
La banca verifica se il cliente ha le caratteristiche per ottenere il mutuo caratterizzato dal tasso, durata e importo che desidera
Fase di rimborso del mutuo da parte del cliente
Ogni rata è composta da una quota di debito e da una quota di interessi. La durata del rimborso è quella stabilita dal contratto di finanziamento.
Le caratteristiche specifiche del mutuo sono rappresentate all’interno del suo Piano di ammortamento (o rimborso).
Fase di chiusura del mutuo da parte del cliente
Il cliente ha rimborsato tutto il prestito e pagato tutti gli interessi sul finanziamento
I passi da compiere
Colloquio Preliminare
Incontrando uno dei mediatori creditizi puoi conoscere già dal primo colloquio quali siano i finanziamenti più adatti alle tue esigenze ed alla tua situazione, scegliendo tra un ampio ventaglio di prodotti di diverse banche partner.
L'ausilio di una consulenza personalizzata e accurata è il primo fondamentale passo nella ricerca del mutuo più adatto alle proprie caratteristiche individuali ed alla situazione di mercato.
La Domanda di Mutuo
Dopo avere individuato il mutuo più adeguato alle proprie caratteristiche è il momento di compilare la domanda di mutuo, la richiesta ufficiale di mutuo presentata alla banca che offre il prodotto (caratterizzato da uno specifico piano di ammortamento).
La domanda di mutuo va accompagnata dalla documentazione anagrafica, reddituale e sull'immobile oggetto del mutuo (è importante che i documenti siano corretti, conformi e completi). Tale documentazione è necessaria alla banca per effettuare l’istruttoria, ovvero l'analisi della richiesta.
Istruttoria e Perizia
Nella fase di Istruttoria la banca effettua una serie di analisi riguardanti il patrimonio, il reddito, le spese di colui (o coloro) che hanno richiesto il mutuo, al fine di valutarne la capacità di rimborso delle rate.
Un semplice ed immediato metro di valutazione è rappresentato dall’incidenza della rata sul reddito: essa non dovrebbe superare il 30%.
Attraverso la perizia la banca effettua una valutazione dell’immobile oggetto del mutuo; la valutazione è affidata ad un professionista di fiducia della banca, il perito.
La Delibera
Una volta ottenuta dal richiedente tutta la documentazione (alcuni documenti devono essere prodotti anche dal notaio che si occuperà del rogito) la banca effettua i dovuti controlli.
Terminata questa fase, la banca è in grado di prendere una decisione circa la delibera del finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà comunicazione al cliente.
Inoltre la banca fornisce gli estremi dell'accettazione del finanziamento: importo, durata, tasso e spese accessorie. Successivamente verrà fissata la data della stipula dell'atto pubblico di mutuo davanti ad un notaio.
Il Ruolo del Notaio
Insieme alla stipula dell’atto di mutuo prende vita l’ipoteca iscritta sull’immobile oggetto del mutuo; la sua registrazione è a carico del notaio.
La scelta del notaio è a cura della parte acquirente che sceglie il professionista di fiducia.
Il rapporto con il notaio inizia però precedentemente alla stipula dell'atto notarile, perché è tenuto a controllare forma e contenuto dei contratti, verificandone la conformità ed a produrre una serie di documenti da consegnare alla banca (dichiarazione notarile preliminare, relazione tecnico-estimativa..). Il notaio avverte le parti:
- Della inutilità economica di stipulare determinati atti
- Dei pericoli e delle conseguenze che possono derivare da scelte condizionate dalla volontà di risparmio fiscale
Dopo la firma del contratto il notaio deve occuparsi di una serie di operazioni successive. Al termine di tali operazioni il notaio consegna al cliente una copia dell’atto; l’originale viene conservato dallo stesso notaio.
Il rogito deve contenere:
- L'indicazione del precedente passaggio di proprietà
- L'elenco dei passaggi di proprietà intervenuti negli ultimi 20 anni
- L'indicazione dei vincoli e dei limiti alla alienabilità del bene
- L'identificazione del bene venduto
- Disegni comprendenti anche gli accessori (cantina, solaio, box, altro)
I costi da sostenere
Ecco un elenco di tutte le spese di un mutuo:
| Fase |
Voci di costo |
Pagati a |
| DOMANDA DI MUTUO |
Istruttoria |
Banca |
| Perizia |
Perito |
| DELIBERA DI MUTUO E IL ROGITO |
Spese notarli |
Notaio |
| Tasse sulla compravendita |
Fisco |
| RIMBORSO DEL MUTUO |
Spese assicurative |
Assicurazione |
| Spese amministrative |
Banca |
Nel contratto di mutuo sono definiti gli estremi del finanziamento in oggetto (importo, finalità, tasso, durata, frequenza delle rate, piano di ammortamento).
Le spese assicurative comprendono una polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge.
- Tra le spese amministrative da sostenere è presente quella per l'addebito automatico della rata di mutuo sul Conto Corrente (spese R.I.D.).
- Alcune banche richiedono di aprire un conto corrente presso l’istituto erogante.
- L’ISC (indicatore sintetico del costo del credito), è una percentuale relativa all'ammontare del prestito concesso, che rappresenta un indicatore dell’onerosità complessiva (comprensiva di tutte le spese) di un mutuo. Esso è espressamente indicato (per obbligo di legge) nell’offerta di mutuo.
Le Garanzie
La Banca
Garanzie e tutele per la Banca:
- L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che fornisce alla banca il potere di espropriare l’immobile su cui l’ipoteca è stata iscritta e soddisfarsi nel caso in cui il mutuatario sia insolvente. L’iscrizione di un ipoteca sugli immobili oggetto di mutuo è obbligatoria per legge ed avviene al momento del rogito; essa dura 20 anni, sempre che il mutuo non sia stato rimborsato in un tempo inferiore. Al termine della vita naturale di un ipoteca, se il debito non è ancora stato rimborsato completamente, ne viene iscritta un’altra sopra lo stesso immobile oggetto di mutuo.
- Talvolta la banca richiede una fidejussione da parte di un terzo, con l'obbligo di subentrare nel rimborso del mutuo in caso di insolvenza del mutuatario.
- La banca stabilisce contrattualmente anche gli interessi di mora che devono essere corrisposti nel caso in cui le rate vengano pagate in ritardo.
Il Cliente
Garanzie e tutele per il cliente:
- Un mutuo con caratteristiche idonee alla propria condizione
- Una polizza assicurativa incendio e scoppio sull’immobile, obbligatoria per legge
- Può essere richiesto dalla banca o può essere scelto individualmente di stipulare ulteriori polizze assicurative che coprano da eventuali rischi l’immobile (polizze danni) o il mutuatario (polizze vita)
- Il valore dell’immobile può essere coperto da diversi rischi (danni, furto e rapina…, etc)
- La capacità di rimborso del mutuo da parte della persona fisica può essere coperta da diversi rischi (perdita d’impiego, infortunio, decesso etc.)
- Codici europei di trasparenza bancaria e leggi antiusura
Come funziona un mutuo
 Caratteristiche del Mutuo
Un mutuo consiste fondamentalmente in un prestito che il cliente chiede alla banca per una finalità specifica (es. acquisto casa o ristrutturazione casa).
Il rimborso del prestito avviene a rate, costituite da una quota di capitale ricevuto a prestito (quota capitale) e da interessi maturati (quota interessi).
Il finanziamento richiesto avrà quindi una serie di caratteristiche specifiche:
- Finalità
- Durata
- Importo (inteso non solo in termini di somma richiesta ma soprattutto come percentuale del valore dell'immobile finanziata)
- Tasso applicato per il calcolo degli interessi
- Piano di ammortamento utilizzato per calcolare le rate
Finalità
La finalità per cui un mutuo può essere acceso sono molteplici:
- Acquisto prima casa
- Seconda casa
- Acquisto casa occupata: è l'acquisto di una casa già occupata da degli affittuari al momento della sottoscrizione del mutuo
- Acquisto per investimento: è l'acquisto di una casa che, una volta divenuta di proprietà, non verrà abitata ma verrà affittata
- Mutui per ristrutturazione: è un finanziamento che ha come finalità la ristrutturazione di una casa già di proprietà, o il contemporaneo acquisto e ristrutturazione di un immobile.
Durata del rimborso
Solitamente le banche concedono mutui di durata compresa tra 5 e 30 anni.
All'aumentare della durata del rimborso:
- Aumenta la quota di interessi che alla fine verrà pagata dal cliente
- Diminuisce l'onerosità delle singole rate
Quale durata scegliere
- Se si desidera una rata mensile più bassa e sostenibile (che non pregiudichi altri consumi) è consigliabile scegliere la lunga durata
- Se l'obiettivo è pagare meno interessi possibile, compatibilmente con la propria disponibilità di reddito, è consigliabile scegliere un mutuo di media durata
- Esistono anche mutui di durata variabile ma caratterizzati da una rata fissa che segue l’andamento dei tassi d’interesse: se i tassi aumentano aumenta la durata, se diminuiscono essa si riduce.
Percentuale di finanziamento
Il rapporto percentuale tra la somma chiesta in prestito alla Banca e valore dell'immobile è chiamato Loan To Value (LTV), ogni Banca può decidere quale percentuale massima del valore dell'immobile finanziare. Di solito questa percentuale dipende da:
- Finalità dell'acquisto (prima casa, seconda casa, casa che verrà poi affittata, ristrutturazione): per la prima casa oggi si arriva fino all’ 80% della copertura del valore dell'immobile
- Durata: le durate ammesse variano dai 5 ai 30 anni, in alcuni casi si arriva anche a 40 anni
Tasso d'interesse
Il tasso utilizzato per il calcolo degli interessi del mutuo dipende dall’indice di riferimento utilizzato (i principali sono l’EURIBOR/ BCE per il tasso variabile e l’ EurIRS per il tasso fisso) e dallo spread che dipende dalla rischiosità (per la banca) del mutuo; esso varia da banca a banca.
Tasso d’interesse netto = Indice di riferimento + Spread
Principali indici di riferimento: l'Euribor (un indice che dipende dal costo del denaro -EURO- a breve e medio termine nel mercato interbancario Europeo) e l'IRS (un indice che dipende dal costo del denaro -EURO- a lungo termine nel mercato interbancario Europeo).
- Un mutuo con un tasso legato (indicizzato) all'Euribor è detto mutuo a tasso variabile
- Un mutuo con tasso legato (indicizzato) al tasso BCE è detto mutuo a tasso variabile
- Un mutuo con un tasso legato (indicizzato) all' IRS è detto mutuo a tasso fisso
Mutuo a Tasso Variabile
| Rata iniziale |
Rischiosità |
| L'Euribor/tasso BCE è generalmente più basso dell'IRS, per cui le rate iniziali sono più basse, se il mutuo è indicizzato a tasso variabile. |
Il tasso varia ad ogni rata: quindi ogni rata ha importo diverso ed è perciò impossibile sapere al momento della sottoscrizione del mutuo quanto si pagherà di interessi alla fine del rimborso |
Mutuo a tasso fisso
| Rata iniziale |
Rischiosità |
| L'IRS è generalmente più alto dell'Euribor/ Tasso BCE, per cui le rate iniziali sono sempre più alte, se il mutuo è indicizzato a tasso fisso |
Il tasso applicato è lo stesso in ogni rata: quindi ogni rata ha lo stesso importo ed è perciò possibile sapere al momento della sottoscrizione del mutuo quanto si pagherà di interessi alla fine del rimborso |
Mutui a Tasso Misto
- Mutui a tasso variabile con CAP: cioè mutui con un tasso massimo prefissato contrattualmente (CAP) oltre il quale il tasso di interesse netto non potrà salire
- Mutui a tasso variabile ma a rata costante: in questo caso la rata resta fissa, a variare è la durata del mutuo, cioè il numero di rate da pagare
- Mutui con tipo di indice "rinegoziabile" (di solito ogni 2 o 5 anni), per scegliere di passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa
Incontrando un Consulente mutuo del nostro GRUPPO potrai ponderare adeguatamente la scelta della tipologia di mutuo più adeguato alle tue caratteristiche.
Piano di ammortamento
Il piano di ammortamento è il programma di estinzione del mutuo: in esso è indicata la quota di capitale e la quota di interessi comprese in ogni rata.
Rata = Quota capitale + Quota interessi
La quota di interessi pagata in ogni rata viene calcolata moltiplicando la quota di capitale rimanente in quel momento per il tasso di interesse netto.
In un mutuo a tasso variabile, un rialzo del tasso di interesse è più rilevante (oneroso) se ci si trova nella fase iniziale del rimborso piuttosto che nella fase finale dello stesso.
Le banche che aderiscono al Codice di Condotta Europea di trasparenza bancaria sono obbligate a rilasciare al cliente una copia del piano di ammortamento del mutuo che intende sottoscrivere.
Sostituzione del Mutuo
Nel caso in cui non si fosse soddisfatti delle condizioni del proprio mutuo, oltre alla Rinegoziazione del mutuo con la propria banca, le soluzioni attuabili sono di due tipi:
- Surroga (portabilità): prevede il subentro, a costo zero, di una nuova banca nell'ipoteca già iscritta per il mutuo, in modo tale che diventi creditrice del mutuo residuo (caratterizzato dalle nuove condizioni pattuite)
- Sostituzione: prevede invece la redazione di un nuovo atto di mutuo con la nuova banca (e la cancellazione della precedente ipoteca). L’operazione è caratterizzata da maggiori costi (comunque contenuti) ma ha il vantaggio di permettere la modificazione anche dell’importo finanziato, ottenendo liquidità aggiuntiva
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