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| Sapere come... << INDIETRO  CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE COS’E’?Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, comunemente chiamato compromesso, è un negozio giuridico in cui le parti – denominate promittente venditore e promissario acquirente – si impegnano (si compromettono appunto) a concludere la trattativa stipulando un futuro contratto definitivo chiamato rogito notarile. Giuridicamente è un contratto ad effetti obbligatori, cioè un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo con il quale si trasferirà la proprietà dell’immobile. DEVE ESSERE REDATTO IN FORMA SCRITTA? La forma del contratto preliminare è prescritta dall’art. 1351 del codice civile; essendo richiesta la forma scritta per il contratto definitivo (rogito) anche il compromesso, per essere valido, deve essere redatto nella stessa forma. LA CAPARRA CONFIRMATORIA E L’ACCONTO Per rendere maggiormente efficace l’accordo, il promissario acquirente versa al promittente venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria o di acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, cioè è già definito l’ammontare del risarcimento nel caso in cui non si dovesse concludere la compravendita; infatti se la parte inadempiente è quella venditrice, essa sarà obbiligata alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra più una somma di eguale entità, se invece inadempiente è la parte acquirente, essa perderà la somma versata. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è un parziale adempimento anticipato. LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE Il preliminare di compravendita deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, come prescrive l’art 10 DPR 131/1986, entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta, composta da una quota fissa e da un’imposta di registro proporzionale, attualmente nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto. Sul contratto preliminare dovrà essere apposta una marca da bollo da € 14,62 ogni 100 righe di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta oltre agli interessi legali. CHI DEVE REGISTRARE IL PRELIMINARE? L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti in maniera solidale pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere l’intero pagamento. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia, poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. SUL PRELIMINARE PUO’ ESSERE PREVISTO UN TERMINE PER LA STIPULA DEL ROGITO? Sì, può essere previsto un termine all’interno del preliminare per la stipula del contratto definitivo anche se non è considerato un requisito essenziale, la sua mancanza non ne determina l’invalidità; tuttavia, per maggior tutela delle parti, è consuetudine inserire un termine entro il quale la compravendita deve essere conclusa tramite rogito notarile |
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